Onze wethouder Jan Kees Oppelaar, hield donderdagavond 17 oktober op uitnodiging van de Volksuniversiteit Gouda, een lezing over Volkshuisvesting bij de Goudse Waarden. Lees hier de hele tekst:
Introductie
Allereerst vanaf deze plek een woord van dank aan de Volksuniversiteit Gouda voor de uitnodiging hier te mogen spreken en aan u, dat u bereid bent mij aan te horen.
Dank ook aan de vorige spreker, dhr. Boelhouwer voor zijn interessante en doorwrochte bijdrage.
Voor mij als wethouder in onze mooie stad is deze avond ook een podium om samen met u stil te staan bij de huidige woningnood, en daarbij vooral te kijken naar Gouda.
Wat is de situatie hier, waar zetten op in als gemeente en wat is er aanvullend nodig is om meters te maken en die woningcrisis te bestrijden.
Misschien goed om vooraf te zeggen dat mijn portefeuille breder is dan wonen en ruimtelijke ordening maar ook gaat over armoedebestrijding, en wijkontwikkeling.
Dat maakt dat ik ook zie wat de bredere, en meer dan eens, ontwrichtende gevolgen zijn van het woningtekort, in het leven van mensen. In het leven van onze inwoners.
Het verhaal dat ik voor u heb voorbereid is opgebouwd in twee delen:
Allereerst wil ook ik graag gebruik maken van deze gelegenheid om te reflecteren op de huidige wooncrisis en de achtergronden hierbij-
met het risico dat daarbij wat zaken zitten die u zojuist ook gehoord hebt in het verhaal van dhr, Boelhouwer
vervolgens kijken we naar Gouda en neem ik u mee in het handelingsperspectief van de gemeente en bij de zaken waar we als gemeente focus op hebben.
Wat zie ik? Analyse woningcrisis
Laten we bij het begin beginnen en eens kijken naar wat achtergronden die ik als bepalende factoren zie bij de woningnood.
Want als wethouder ben ik in de eerste plaats bestuurder,
maar ik ben ook politicus. En dat betekent dat ik ook vanuit politiek perspectief naar de oorzaken van de woningnood kijk.
En even voor de precisie: als we het over de woningnood hebben, dan heb ik in de eerste plaats over een groot tekort aan woningen in het betaalbare segment. Dan heb ik het over sociale huurwoningen, over midden-huurwoningen en over betaalbare koop – en met die laatste categorie bedoel ik woningen tot aan een waarde van 390.000 euro (de NHG-grens).
We zien dat met name in deze categorieën de behoefte enorm is. Voor veel mensen is een woning op de particuliere markt geen optie omdat deze simpelweg te duur is. De prijzen zijn te hoog en we zien, onder andere vanwege het geringe aanbod, dat de prijzen verder blijven stijgen.
En dan die politieke duiding. Want de situatie waarin we ons nu bevinden is geen willekeurige uitkomst of toevallige samenloop van omstandigheden maar een gevolg van beleid gemaakt in Den Haag en geaccordeerd in de Twee Kamer.
Te zien is dat de afgelopen decennia, en dat begint in de jaren 80, onder invloed van neo-liberale ideeënvorming, meer en meer wordt ingezet op eigen woningbezit,
inclusief een subsidiestelsel in de vorm van oa de HRA en meer vrijheid voor hypotheekverstrekkers.
De corporatiesector wordt daarentegen stap voor stap beperkt. Dit culmineert midden jaren 90 in de zogeheten bruteringsoperatie waarbij de woningbouwcorporaties worden verzelfstandigd en geen subsidie meer ontvangen, en later nog eens in 2013, als de verhuurdersheffing wordt ingevoerd en corporaties flink moeten interen op de investeringsmogelijkheden.
Het gevolg is dat er meer corporatiewoningen zijn verkocht en er minder is bijgebouwd.
Het effect van deze beleidskeuzes is ook terug te zien in de cijfers: waar eind jaren 80 / begin jaren negentig nog ongeveer 40% van alle woningen, een corporatiewoning is, zien we dat dit inmiddels is teruggelopen naar zo’n 28%. Ook de bouwcijfers laten een dalende trend zien: waar tien jaar geleden nog zo’n 30.000 woningen per jaar werden gebouwd in opdracht van corporaties, is dat aantal gekelderd naar ongeveer de helft.
En ook de doelgroepen waarvoor door corporaties wordt gebouwd is flink veranderd. Nog niet zo lang geleden bouwden de woningbouwcorporaties voor iedereen en zeker ook voor de midden-inkomens.
Met het invoeren van de inkomensgrenzen is het een voorziening geworden voor de laagste inkomens. Waarbij de midden-inkomens zijn aangewezen op midden-huur – waar een groot gebrek aan is- de particuliere huur- of koopmarkt, die nauwelijks te betalen is voor iemand met een gemiddeld of modaal inkomen.
De gevolgen van deze ontwikkeling zijn niet gering. De schaarste in combinatie met de vraag, zorgt ervoor dat de prijzen voor een koopwoning explosief zijn gestegen. Tegelijkertijd is het aanbod in de sociale huursector fors kleiner geworden en dus ook maar voor een beperkt deel van de bevolking beschikbaar om de redenen die ik zojuist noemde.
Waarom is dit nu zo problematisch? Het betekent dat op dit moment vooral heel veel jonge mensen geen woning kunnen vinden en nog bij pa en ma op zolder zitten. Hun leven staat daardoor soms echt in de pauze-stand. Allerlei keuzes en volgende stappen moeten immers worden uitgesteld. Anderen – bijvoorbeeld mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur omdat het inkomen te hoog is, maar weer niet genoeg geld verdienen of geen vast contract hebben waarmee een hypotheek kan worden afgesloten, zijn aangewezen op de particuliere huursector en zijn een relatief groot aandeel van de inkomsten kwijt aan huur. Ook zien we dat het gebrek aan betaalbare woningen bijdraagt aan dakloosheid: deze is in 15 jaar tijd meer dan verdubbeld. Wie in de gelukkige positie is om wél te kopen of al heeft gekocht, wordt in de gelegenheid gesteld – zonder veel inspanning- vermogen op te bouwen.
De woningmarkt is daarmee steeds meer een maatschappelijke ongelijkmaker geworden.
Goudse context
Dan snel naar Gouda. Want wat zien we in onze stad?
Ook hier zien we dat het aandeel sociale huurwoningen is gekrompen. Van ongeveer 33% in 2009 naar 29% anno 2024. Dit heeft overigens ook te maken met de toename van het aantal koopwoningen, er zijn meer koopwoningen gebouwd in deze periode.
Als we kijken naar het aantal woningzoekenden dan zien we dat er op dit moment ruim 9000 mensen op zoek zijn naar een sociale huurwoning in Gouda. Waaronder ruim 1500 jongeren afkomstig uit onze eigen stad. En de situatie voor sommigen van hen is schrijnend. Hier zitten ook mensen tussen die om allerlei redenen (dat kan een scheiding zijn, of een andere reden van dreigende dakloosheid) met spoed op zoek zijn naar een betaalbaar dak boven het hoofd. En dan hebben we het dus nog niet eens over de mensen die op zoek zijn naar een koopwoning
Het goede nieuws is dat er de komende jaren gelukkig nog volop wordt gebouwd in Gouda. In de afgelopen 2 jaar zijn er ruim 900 nieuwbouwwoningen opgeleverd.
En ook de jaren die hierna volgen zitten er veel woningen in het vat: tot aan 2026 worden bijna 1100 woningen gebouwd, waarvan ruim 600 in de categorie betaalbaar.
In de Goudse spoorzone wordt er hard gewerkt aan de realisatie van 247 sociale huurwoningen speciaal voor jongeren. Waarbij Goudse jongeren een streepje voor hebben.
Op het kavel daarnaast verrijzen nog eens 250 woningen met aanbod voor elke portemonnee. En er komen meer projecten aan. Zowel binnenstedelijk (denk aan de PWA Kazerne, de Van Loon locatie of de Winterdijk) als in de uitleglocatie van Gouda: de wijk Westergouwe. Waar tot aan 2034 om en nabij de 3500 woningen bijkomen. Met ook programmering voor bijzondere doelgroepen, waaronder ouderen – ook met het oog op de doorstroming een belangrijke doelgroep waar we in Gouda focus op hebben.
Wat doen we nu als gemeente?
Kortom: er komt gelukkig veel aan en we slagen er als gemeente vooralsnog goed in om tegen de trend in, flink bij te bouwen en juist ook in die categorie betaalbaar, meer woningen toe te voegen. Een aantal (Goudse) factoren helpt ons daarbij. Dit is geen uitputtende lijst, maar ik noem er een aantal:
- Als gemeente sturen we bij ontwikkelingen en bouwinitiatieven sterk op de programmering (worden er voldoende betaalbare woningen gerealiseerd: 33% sociaal, 20% middenhuur en/of sociale koop) maar ook op de leefbaarheid (denk aan voldoende groen of ruimte voor ontmoeting).
Dat doen we onder meer via onze woonzorgvisie en onze doelgroepenverordening. Dit zijn kaderstellende documenten zijn, leidend bij ontwikkelingen en initiatieven.
- We hebben bijzondere aandacht voor een aantal doelgroepen waaronder starters en ouderen: het bouwen voor ouderen helpt ook in de doorstroming (denk aan het Knarrenhof).
Wat betreft starters zien we dat deze groep er bijzonder moeilijk tussenkomt. Waardoor we extra aandacht hebben om aanbod voor hen mogelijk te maken en te ondersteunen via bijvoorbeeld de starterslening maar ook door projecten speciaal voor jongeren mogelijk te maken (denk aan 1828 of de woningen aan Bockenbergstraat). We kijken hier ook naar de toewijzingssytematiek van sociale huurwoningen, waar verbeteringen mogelijk zijn waardoor jongeren een eerlijker kans krijgen.
- Versnelling woningbouw: de gemeenteraad in Gouda heeft aanvullend budget vrijgemaakt om projecten te ondersteunen met subsidie. Dat bewijst haar waarde en zorgt ervoor dat projecten met een fors aandeel betaalbaar, toch door kunnen gaan en de business case rond komt. Zo bouwen we – ook in moeilijker tijden – toch zoveel mogelijk door.
- Als gemeente hebben we vorig jaar de stap gemaakt naar een actiever grondbeleid. Dat betekent dat we indien nodig, zelf grond aankopen om maatschappelijke doelstellingen te realiseren en publiekrechtelijk instrumentarium daartoe benutten.
We zien dat dat nodig is om te zorgen voor voldoende maatschappelijke voorzieningen en om sterker regie te nemen op een ruimtelijke ordening die de maatschappelijke opgaven verder brengen. De afhankelijkheid van de vrije markt is hier te sterk geworden (bij meer regie horen bijvoorbeeld ook de leegstandsverordening, het anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en instandhoudingstermijnen om woningen zo lang mogelijk beschikbaar te houden in het betaalbare segment).
- We blijven kijken naar vernieuwende vormen van (tijdelijke) huisvesting en naar de transformatie van bijvoorbeeld leegstaande kantoorgebouwen, maar ook naar ‘optoppen’ en het splitsen van woningen, als instrumenten om de woningnood zoveel mogelijk te bestrijden.
- En last but not least: we treffen het met de in Gouda en in de regio aanwezige ontwikkelende partijen, corporaties en bedrijven die zich betrokken tonen bij de stad en voor de maatschappelijke opgaven die we hebben en waar we goed mee samenwerken. Zonder hen redden we het niet!
Wat is aanvullend nodig?
Tegelijkertijd zien we – en dat geldt met name voor de middellange termijn, dat er meer gevraagd is om te kunnen blijven bouwen en aan de grote vraag te voldoen.
hierbij speelt dat het aantrekken van voldoende investeringscapaciteit voor vooral het betaalbare programma, een groot vraagstuk is. We zijn blij met onze corporaties maar constateren dat er bij hen te weinig geld in kas is om op de middellange termijn voldoende bij te bouwen. Dan heb ik het niet alleen over sociale huur, maar zeker ook over midden-huur.
Het zou enorm helpen als het rijk de positie van de woningcorporaties structureel versterkt. Bijvoorbeeld door de winstbelasting af te schaffen en de financiering van middenhuur projecten goedkoper te maken. Daarbij zou het heel goed zijn als de inkomensgrenzen worden verruimd, zodat meer mensen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet tussen wal en schip belanden. Op die manier ontstaat er weer brede volkshuisvesting, een groot goed wat mij betreft.
Maar ook als het gaat om de randvoorwaarden is er wat nodig. Want je kunt huizen uit de grond stampen maar hoe zorg je ervoor dat de omgeving ook een prettige plek is en blijft om te leven? Met voldoende voorzieningen, speeltuinen,parkeerplek, groen etc. Hoe zorgen we ervoor dat we ons op de nieuwe locaties kunnen blijven verplaatsen met het OV maar ook de auto? Bij deze opgave hebben we de provincie hard bij nodig.
Tot slot kunnen we het ons niet permitteren om op het rijk of de provincie te wachten en zullen we ook met elkaar creatief moeten zijn. Hoe maken we het wel mogelijk? Welke rol kan tijdelijke huisvesting bijvoorbeeld spelen? Zijn er manieren om nieuwe partijen aan te trekken die willen investeren in een kwalitatief hoogwaardig en betaalbaar woningprogramma?
Ik sluit af.
Op mijn werkplek in het Huis van de Stad, hangt een affiche van een oude verkiezingsposter van Jan Schaefer met daarop zijn bekende uitspraak ‘In geouwehoer kun je niet wonen’. het is een gevleugelde uitspraak, en voor mij een inspiratiebron die mij elke dag aanspoort om te leveren. Voor al die mensen – jong en oud – die in onze stad willen wonen en leven. Dank u wel.